本記事では、建ぺい率と容積率の計算方法や、知っておきたい規制について解説します。

土地を探していると、物件資料などの概要欄には必ずといっていいほど「建ぺい率」「容積率」の記載があります。

建ぺい率と容積率は、とくに新築住宅を建てる場合には非常に重要な部分のため、本記事を通してその内容について知っておきましょう。

建ぺい率と容積率とは

はじめに、建ぺい率と容積率それぞれの意味について解説します。

• 建ぺい率
• 容積率

建ぺい率・容積率とは簡単にいえば「建築制限」を指し、建築物を一定のルール内に定めることで景観の調和や日当たりの確保、防火対策などを図ることが目的です。

では、具体的にどのような制限を受けるのか、以下に解説にしていきます。

建ぺい率

建ぺい率とは、土地の大きさに対して建物が占める割合のことです。

航空写真などで真上から見た土地の状態を100％とし、その土地に用途地域ごとに定められた30％?80％の範囲で建築物の規模が制限されます。

建ぺい率は建築基準法で定められたルールであり、上記によって定められた建ぺい率を超過した建物は建築できません。

容積率

容積率とは、土地の大きさから全体の建物規模を定める割合のことです。

建ぺい率は土地を平面に見立ててその割合を制限しますが、容積率は立体的に全体の建築物を制限するため、これら2つの制限をあわせて建築物の規模を決定します。

容積率は建ぺい率と同じく、都市計画により用途地域ごとに50?1300％の範囲で定められており、この範囲を超えた建築物は建築できません。

建ぺい率と容積率は用途地域によって異なる

先述のとおり、建ぺい率と容積率は都市計画によって定められた用途地域ごとに異なるため、その割合については必ず事前に確認しましょう。

用途地域とは、住居・店舗・工場などさまざまな種別の建物が計画的かつバランスよく建つように定められており、13の地域に分けられています。

【用途地域一覧表】

用途地域	建ぺい率	容積率
第1種低層住居専用地域	30～60％	60～200％
第2種低層住居専用地域	40～60％	80～200％
第1種中高層住居専用地域	40～60％	100～500％
第2種中高層住居専用地域	40～60％	100～500％
第1種住居地域	50～80％	100～500％
第2種住居地域	50～80％	100～500％
準住居地域	50～80％	100～500％
田園住居地域	30～60％	60～200％
近隣商業地域	60～80％	100～500％
商業地域	80%	200～1300％
準工業地域	50～80％	100～500％
工業地域	50～60％	150～200％
工業専用地域	50～60％	150～200％

※参考：東京都都市整備局「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」

上記のとおり、用途地域ごとに分けられた建ぺい率と容積率の範囲内において、建築物が建築できますが、工業専用地域については住宅の建築はできません。

建ぺい率と容積率の計算方法

次は、建ぺい率と容積率の計算方法について解説していきます。

• 建ぺい率
• 容積率

建ぺい率・容積率それぞれに分けて計算方法を見ていきましょう。

建ぺい率

建ぺい率は「建築面積÷敷地面積×100」で割り出されます。

建築面積とは、全体面積を表す延床面積とは違い、建物を上から見た水平投影面積である点に注意しましょう。

【計算例：土地面積120㎡・建築面積55㎡の場合】

55÷120×100＝45.8％（建ぺい率）

上記の場合は建ぺい率45.8%となり、指定建ぺい率60％の地域では問題ありませんが、指定建ぺい率40％の地域では不可となります。

そのため、上記の場合建築面積は120×40＝48㎡以内に収めなければなりません。

ただし、特定行政庁が指定した角地にある場合や用途地域で定める建ぺい率が「80％以外」、かつ防火および準防火地域内において一定の耐火基準を満たせる場合には緩和が受けられます。

したがって、地域によっては60％の建ぺい率が70％に上乗せできる場合があるため、指定建ぺい率のみで判断せず、緩和が受けられるかどうかを確認しましょう。

容積率

容積率は「延床面積÷敷地面積÷100」で計算します。

先述のとおり、建ぺい率は建築面積、容積率は延床面積を基準に計算する点について覚えておきましょう。

【計算例：土地面積120㎡　延床面積240㎡の場合】

240÷120×100＝200％（指定容積率）

指定容積率が200％の地域の場合に、上記の建物は建てられます。

ただし、土地に接する前面道路幅員が12m未満の場合、用途地域の区分による別の制限を受けることになるため、道路幅員によっては上記建物は建てられないので注意が必要です。

制限の内容としては、低層住居専用地域や中高層住居専用地域などの住居系地域は10分の4、それ以外は10分の6です。

つまり、上記計算例の土地が住居系で前面道路が4mの場合は、指定容積率にかかわらず4m×40％×100＝160％となり、上記延床面積の建物は建てられず、192㎡が限度となります。

なお、前面道路が5mの場合は指定容積率どおりの200％まで建物を建てられるため、土地を探す場合は前面道路についても注目するようにしましょう。

建ぺい率と容積率以外の知っておきたい建築規制

次は、建ぺい率と容積率以外にも知っておきたい建築規制について解説します。

• 絶対高さの制限
• 高度地区の制限
• 斜線制限

なお、建築規制は多岐に渡り、本記事ですべてを紹介することはできないため、今回は代表的な上記3点の規制をピックアップしましたので、以下を参考にしてください。

絶対高さの制限

一部の用途地域は、「絶対高さ制限」が設けられているので、事前に確認しておきましょう。

絶対高さ制限が設けられているのは、以下の用途地域です。

• 第1種低層住居専用地域
• 第2種低層住居専用地域
• 田園住居地域

上記の用途地域に対し10mまたは12mの高さ制限が設けられていますが、通常の住宅を建てる上ではとくに問題となる制限ではありません。

3階建住宅においても一般的な高さは10mを超えることはないため、店舗住宅など特殊な建物は建てられないようにするための制限であると理解しましょう。

高度地区の制限

高度地区も高さ制限の一種です。

ただし、高度地区には「建物最高限度を定める」規制のほか「最低限度を定める規制」もあるため、絶対高さ制限とは少し趣旨が違う場合があります。

最低限度を定めるとは、高い建物の建てるべきエリア、つまり駅前や繁華街などの中心地において適用され、最低限度以下の小規模な建物は建てられません。

とはいえ、上記最低限度を定める高度地区エリアはそう多くはないため、高度地区についても最高高さの制限を意味するものと考えて差し支えはないでしょう。

高度地区は自治体によって第1?8種など細かく分類されており、指定されている場合にはどの種類の制限が当てはまるかを確認しておくことをおすすめします。

斜線制限

斜線制限とは、道路境界線や隣地境界線からの距離によって、建物の高さを制限する規制です。

斜線制限には以下の種類があります。

• 道路斜線制限
• 隣地斜線制限
• 北側斜線制限

上記制限は、通風や日当たりの確保を目的としている点において共通しており、制限が重複している場合は厳しい方の斜線制限が適用されるのが一般的です。

なお、斜線制限は先述の高度地区とも似た性質の高さ制限ですが、斜線制限は建築基準法により定められており、高度地区は都市計画法により自治体が定めています。

ここまで紹介した高さ制限には、似た解釈もあるため混同しがちですが、いずれにおいても厳しい制限が適用されると覚えておくとよいでしょう。

建ぺい率と容積率に関するよくある質問

最後に、建ぺい率と容積率に関するよくある質問についてまとめました。

• 建ぺい率と容積率の調べ方は？
• 建ぺい率と容積率はどれくらいがおすすめ？
• 建ぺい率と容積率をオーバーしても住宅ローンは組める？

建ぺい率と容積率についてのよくある質問は上記3点です。

建ぺい率と容積率の調べ方は？

建ぺい率と容積率は、不動産会社で紹介される場合は物件資料に、インターネットなどの情報については物件概要欄に記載されています。

ただし表記ミスの可能性もあるため、確実なのは各自治体のホームページを閲覧すること。

役所などへ直接行かなくとも、該当エリアの用途地域や制限をインターネットで確認できる自治体も多くなっているため、積極的に活用しましょう。

建ぺい率と容積率はどれくらいがおすすめ？

建ぺい率と容積率がどれぐらいがいいかは、人によるため一概にはいえません。

上記制限が緩いほど規模の大きい建物が建てられますが、その分周りの建物も同じように上限近くまで住宅を建てることでしょう。

そのため、閑静でゆとりのある住宅地に住みたい場合には、建ぺい率と容積率の制限は厳しい方がいいこともあり、またその逆を希望する人もいます。

したがって、自身がどのような地域にどのような建物を建てたいかをイメージした上で、地域の制限とあわせて検討することが重要です。

建ぺい率と容積率をオーバーしても住宅ローンは組める？

建ぺい率と容積率がオーバーしていても住宅ローンが組める金融機関はあります。

ただしその許容範囲は金融機関ごとに違い、多くの場合は多少のオーバーでも厳しく見られますが、一部では10％程度のオーバーであればOKなど、その対応はさまざまです。

さらに一部では、建ぺい率と容積率の大幅な超過はもちろん、接道義務を満たさない再建築不可物件でも住宅ローンが組める金融機関もあります。

ただし上記の場合は自己資金や担保の有無、勤務先の規模など、その他の審査内容を厳しく見られる場合も多いといえるでしょう。

建ぺい率と容積率を抑えて理想の家づくりを進めよう

ここまで、建ぺい率と容積率の制限内容や計算方法や、その他の規制についても少し触れながら解説してきました。

建ぺい率と容積率は、建築する建物に与える影響が非常に大きいことをお分かりいただけたのではないでしょうか。

資産価値の観点からも、建ぺい率と容積率に余裕をもって理想の家づくりを進めましょう。

● 指定容積率のほか、前面道路幅員による容積率の制限に注意 ● 建築には建ぺい率と容積率のほか、高さ制限などさまざまな規制がある ● 一定の要件で満たすことで、建ぺい率の緩和が受けられる

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